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市況速遞 > 記招花絮 > OIRPC130327
最後更新日期 : 2019/09/19

辣招效應滿月 市場迅即冰封
中原(工商舖)料今年下半年走勢始回穩

 
政府實施雙倍印花稅,首次打擊非住宅物業,出招後工商舖物業買賣交投量應聲下跌,以全港10大指標商廈為例,在出招後一個月累計僅錄得單位數字的買賣記錄,較出招前一個月下調逾8成;中原(工商舖)預期,由於市場不少摸貨物業在未來三個月會踏入成交高峰期,預料今年第二季市況將會更見嚴峻,而尋底期將會至少歷時3個月,待今年下半年才會有出路。中原(工商舖)預料,今年上半年整體工商舖買賣成交宗數會錄得6300宗水平,較去年下半年急跌近四成;而摸貨宗數更會回落至1000宗水平。
 
工廈市場現減價盤,增議價空間
中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示,自政府推出辣招後,工廈買賣市場的交投量銳減,整體工廈交投量降至356宗,較辣招前一個月的1033宗下調逾六成,其中摸貨交投下調約75%至82宗水平。在本港5個活躍的區域中,跌幅最大的要算是葵涌區,自辣招推出後一個月僅錄得76宗,對比起辣招公布前一個月的491宗,下跌逾八成,至於摸貨宗數亦由原先的76宗急跌至14宗,減幅約81.5%。至於另一摸貨熱點的觀塘區,在辣招公布後僅錄得15宗摸貨紀錄,減幅約70%,涉及的買賣成交則50宗,較辣招公布前一個月的231宗急跌近八成。
 
同時,辣招公布後,不少持貨投資者心態轉弱,擴大議價空間外,個別即時調低叫價,幅度大都在15%至20%。如觀塘廣生行中心中層03室,面積約1243平方呎,原先叫價683萬元,在辣招後隨即減價至547萬元;而另一宗則位於牛頭角創富中心高層08至09室,面積約2166平方呎,現時叫價約1520萬元,較原先叫價約1798萬元急跌15%。市場亦錄得減價即成交個案,且多為用家入市。如石門新貿中心B座中層04室,面積約765平方呎,剛以每平方呎5214元易手,較原先叫價每平方呎5700元,下調幅度約8%;另一宗則位於觀塘日昇亞太中心中層01室,面積約1279平方呎,業主原叫價每平方呎6800元,及後有感買家具誠意,隨即還價即成,以每平方呎約6161元成交。
 
指標商廈辣招後買賣成交銳減八成        乙級商廈叫價減幅約一成
中原(工商舖)寫字樓部董事鄭繼標表示,新辣招對寫字樓打擊最大,自辣招後市場觀望氣氛濃厚,商廈整體買賣成交量錄得116宗,較辣招公布前一個月下調約70%,其中香港區的呎幅較大,辣招後一個月僅錄得38宗成交,與辣招前一個月相比,下調約74%,摸貨數字則僅錄得2宗;而九龍區的表現不相伯仲,買賣成交量錄得78宗,而摸貨量則錄得24宗,數字較辣招前公布下調約62%。
 
至於本港10大主要指標商廈方面,於出招後一個月只錄得7宗成交,較辣招前一個月的45宗大相逕庭,減幅達八成,如金鐘力寶中心1座中層03至07室,面積約7482平方呎,剛以呎價約20300元易手,涉及成交價約1.52億元;而所錄得的平均成交呎價更見下調;放盤量方面,個別指標商廈錄得增幅,中環美國銀行中心及尖沙咀星光行分別錄得8宗及7宗放盤量。
 
鄭氏續稱,辣招後市場錄得的買賣成交多以乙級商廈為主,且大多數成交呎價較原先叫價為低,幅度由5%至10%不等,如中環昌隆商業大廈低層全層,面積約2700平方呎,辣招後獲買家承接,以5748萬元購入,較業主原先叫價約6300萬元下調逾8%:另一宗則位於旺角中心1期中層12室,面積約1200平方呎,新近以約2360萬元易手,較原業主叫價約2450萬元略低近6%。同時,乙級商廈受壓,投資者減價放盤求售的意欲更大,如灣仔張寶慶大廈中層全層,投資者現時叫價為每平方呎8000元,較原先叫價約9274元下調約14%等。
 
投資者表現不一 觀望氣氛濃厚
至於商舖市場方面,中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,綜合市場買賣交投量而言,辣招後整體買賣交投量錄得165宗,較辣招前一個月的505宗急挫近七成,其中五個核心區的商舖買賣合共錄得39宗,較辣招前的137宗下跌逾七成,其中尖沙咀區的跌幅最大,辣招後僅錄得12宗成交,較辣招前一個月的86宗急挫近九成。此外,辣招後市場錄得17宗摸貨成交,摸貨比率佔10%左右。
 
黃氏續稱,隨著市場觀望氣氛濃厚,市場先後錄得多宗辣招後減價求售的個案,幅度一般在10至15%。如灣仔謝斐道52至58號地下D舖,面積約450平方呎,業主原先叫價約2180萬元,在辣招公布後隨即調低叫價至1950萬元,減幅約11%:而另一宗則位於灣仔道177至179號地下1號舖,面積約625平方呎,原先叫價約5280萬元,在辣招後數天隨即降價至4700萬元,減幅約11%。
 
買賣雙方角力賽 尋底期持續3個月
綜合工商舖市場最新走勢,中原(工商舖)營運總監潘志明表示,根據工商舖資料顯示,今年第一季截止3月25日,工商舖買賣共錄得4428宗,較去年第4季的6480宗下跌逾三成,首季摸貨宗數錄得767宗,較去年第4季的1046宗下調近三成;而首季工商舖買賣及摸貨成交大都在辣招公布前;而自政府首次出招遏止工商舖炒風,推出雙倍印花稅簽訂買賣協議時已需繳付印花稅,與購買住宅物業看齊,即時令工商舖整體成交量大幅減少達七成,更令摸貨買賣交投量幾近停頓,市場減價求售及撻訂個案逐步浮現,不少業主改變投資策略,微賺或是平手離場者佔多。
 
潘氏認為,在今次買賣角力賽中,面對銀行加息及在按揭審批方面更見嚴謹,業主一方的籌碼相對較少,買家入市意欲更趨審慎,市場觀望氣氛持續濃厚,加上在未來3個月將會踏入成交高峰期,單是工廈物業,在6月前將會有近500宗交易需要落實,市場放售盤源更多,料部份投資者不上會,不排除在未來數月內會陸續出現減價盤及撻訂個案等;相反不少準買家會轉買為租,帶動租務市場轉活。
 
調整期後市況回暖      下半年買賣走勢回穩
潘氏指出,本港經濟基調仍見不錯,即使息口上調,但工商舖承造按揭息口仍具吸引力,工商舖市場仍具優勢,且磚頭有價,物業市場仍成為資金避難所,就業情況見改善,企業擴展業務持續,預料工商舖市場買賣雙方的拉鋸局面將會持續一段時間,待市場逐漸調整後,投資氣氛將會回暖,入市工商舖物業遠較其他投資產品為佳,仍是有利可圖的投資產品,預料下半年工商舖市場投資者將會重踏正軌。潘氏預期,這個尋底期需時約3個月,估計整體價格將會有10至20%的下調空間。今年上半年工商舖買賣成交量將會錄得6300宗水平,較去年下半年的逾萬宗水平,急跌近四成;而摸貨表現亦較去年下半年旺市時急跌約三成,估計摸貨宗數會回落至1000宗。
 
工商舖市場減價放盤速遞

 

範疇
項目
建築面積(約平方呎)
現時叫價(約元)
原先叫價(約元)
減幅
工商
觀塘廣生行中心中層03室
1243
547萬
683萬
20%
工商
牛頭角創富中心高層08至09室
2166
1520萬
1798萬
15%
寫字樓
灣仔張寶慶大廈中層全層
1294
@8000
@9214
14%
寫字樓
旺角嘉禮大廈高層C室
683
@6412
@7500
14.5%
舖位
灣仔謝斐道52至58號地下D舖
450
1950萬
2180萬
10%
舖位
灣仔灣仔道177至179號地下1號舖
625
4700萬
5280萬
11%

資料來源:中原(工商舖)及市場資訊

整體工商舖今年上半年表現
 
工商
寫字樓
商舖
整體
成交量
第一季(截止3月25日)
1861宗
700宗
1867宗
4428宗
第二季(估計)
約1000宗
約200宗
約700宗
約1900宗
上半年(估計)
2800
900
2600
6300
售價
下跌15%至20%
下跌5至8%
東九龍跌10至15%
平穩
下跌10%至20%
市場走勢
東九龍、西九龍表現相若
看淡東九龍表現,因以往升幅過急,加上租金未能追上,價格跌幅較大。
市場個別發展,核心區舖位價格仍會平穩。
尋底期約3個月租務交投轉活躍。

 





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