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最後更新日期 : 2014/10/21

工廈收購改裝門檻降低 有助刺激舊工業區轉型
潛力釋放 多方受惠 工廈併購潮一觸即發

工廈收購改裝門檻降低 有助刺激舊工業區轉型
    潛力釋放 多方受惠 工廈併購潮一觸即發
 
今年10月中,施政報告提出4項活化工廈方案,鼓勵業主重建或改裝舊工廈,以釋放逾千幢舊工廈的發展潛力。中原(工商舖)工商部於今日(十月三十日)舉行「活化工廈新世紀透視商機與發展潛力」講座,由中原(工商舖)工商部董事郭楚華小姐及註冊測量師主持透視活化措施對工廈市場所帶來的商機與發展潛力,以及講解重建及改裝須知,講座吸引逾150人蒞臨取經,當中包括不少投資者、廠家、發展商、管理公司等,場面虛冚。入場人士反應相當踴躍,一致認同聽畢是次講座獲益良多,並表示對該行提供的專業顧問及地產代理服務充滿信心。
 
中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示,活化工廈措施為工廈業主、發展商、投資者等帶來喜訊,因放寬舊工廈重建及全幢工廈改裝的門檻,會令舊工廈的用途更具彈性,滿足市場多年以來的需求,同時亦有利加快舊工業區增值及轉型的步伐。
 
施政報告提出四項方案,當中3項倡議針對工廈重建,包括(1)將強制售賣非工業區的工廈門檻,由須集結9成業權降至8成,方便業主統一業權;(2)容許「按實補價」,業主只須按重建後的實際發展密度補地價;(3)若修訂土地契約作重建用途之補地價多於2千萬元,業主可選擇定息5年分期攤還。郭楚華指,上述方案將令發展商、單一業主或用家、實力長線投資者受惠,透過重建,地區環境及形象將全面提升,推動區內物業形象及價值同樣提升,如新鴻基透過重建打造觀塘創紀之城,成功帶領該區奠下商業區的形象及令區內物業身價提高。另外,重建可符合教育團體、檢測及認証中心等特定行業用途的需求,為用家或單一業主度身建造合適的樓宇。就實力投資者而言,工廈重建可有效地用盡地積比,又有機會減低補地價金額,有助提高利潤;另一方面,工業區現時較少新型的工廈及商廈放售,第一時間重建可以「快人一步」,加快新供應步伐,而全新建造的高質素新型物業可提升租客組合,從而增加租金回報。
 
方案亦有針對全幢工廈改裝的倡議,(4)若業主選擇不重建而只改裝整幢舊工廈,只要樓齡達15年及符合城規會許可,則無須繳付更改土地用途的「豁免費用」。郭氏表示,改裝可省卻拆樓費及補地價金額,而涉及之改裝費或較重建便宜,工程時間需時或較短,業主實在受惠不少。小業主可考慮改裝後個別或聯合出售物業,售價必然大為提升。除業主外,有關改裝方案對租客或多或少受到影響。雖然短期內對租客並無影響,但業主申請改裝而獲批後,從事工業的租客便需搬遷,不過從事商業的租客則無影響,可繼續使用單位。工廈改裝可提升租值,升幅則視乎大廈改裝後的質素、租客組合及市場供求情況。
 
郭氏續指,施政報告活化工廈的倡議,令工廈市場的前景被看高一線。今年持續處於低息年代,外來資金湧入,而工廈物業的回報較住宅、商廈及商舖為高,隨時有6、7厘租金回報,因而吸引不少買家入市尋寶,促使資金不斷流入工廈市場,支持交投價量勢頭向升。此外,近年勾地困難,市區土地供應匱乏,令發展商及投資者不得不向收購舊樓方向埋手,透過併購舊工廈業權,將前工業區地段的土地,改變用途如轉做商業、住宅、或綜合發展用途,以增收回報收益,故近年不少地區已陸續出現工廈併購潮。早年經濟轉型,市場對工廈的需求已大量縮減,傳統工業區必須重新規劃,以善用土地資源及為土地增值。是次政府倡議活化工廈四大措施,鼓勵工廈透過改裝及重建,釋放潛力,將會逐步增加工廈轉用途所帶來的新供應,物業靈活性更大,將吸引大量不同行業如教育、醫療業等用戶進駐,屆時物業需求定必大增,對呎價及租金起支持作用,令工廈再現「出頭天」。
 
 
 
相片說明:
 
相片一:中原(工商舖)舉行「活化工廈新世紀--透視商機與發展潛力」講座,吸引逾150名人士到場,包括不少投資者、廠家、發展商等,場面虛冚。
 
 
相片二:圖為黃姓投資者,投資工廈兩年,近期有意購入一個約30多萬元的屯門區工廈單位作投資,他有感新政策令業主對未來的工廈市場增加了憧憬,叫價企硬,因而令買家未能受惠。
 
 
 
 
 
 
如有任何查詢,歡迎聯絡本公司:
中原(工商舖)工商部董事郭楚華( Kennie Kwok) 9099 3426 / 2955 0688
 
 
二零零九年十月三十日




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